Mietkaution und Liquidität – kein Entweder-Oder

Mietkaution und Liquidität – kein Entweder-Oder

Der Einstieg in die Selbstständigkeit erfordert häufig auch die Anmietung von Geschäftsräumen. Nur den wenigsten Selbstständigen ist es möglich, von zu Hause aus zu arbeiten und so das lästige Thema Mietkaution zu ignorieren.

Für den Existenzgründer bedeutet die Zahlung der Mietkaution in der Regel eine echte Herausforderung. Je nach Unternehmensart werden größere, große oder sogar sehr große Räumlichkeiten benötigt, die dann auch einen entsprechenden Mietaufwand bedingen. Da sich die Kaution an der Kaltmiete bemisst, fällt die Kautionssumme entsprechend hoch aus. Darüber hinaus kann sie im gewerblichen Bereich bis zu sechs Monatsmieten betragen. Das einzig Positive für den Jungunternehmer ist hierbei, dass er zumindest keine Mehrwertsteuer darauf entrichten muss.

Für die Mietkautionszahlung bieten sich drei Möglichkeiten:

  • Das klassische Mietkautionskonto
  • Das Mietaval der Bank
  • Die Mietkautionsversicherung

Welche Nachteile die beiden ersten Punkte gegenüber der Mietkautionsversicherung beinhalten, wird im Folgenden erläutert. Zunächst wollen wir aber einmal erläutern, weshalb die Liquidität für ein Unternehmen so entscheidend ist.

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Was bedeutet Liquidität?

Liquidität heißt, dass ein Unternehmer zu jeder Zeit in der Lage ist, alle offenen Rechnungen zu begleichen. Das Rechnungswesen unterscheidet zwischen drei Stufen der Liquidität.

  • Die Liquidität ersten Grades ermittelt die Relation zwischen den Zahlungsmitteln und den kurzfristigen Verbindlichkeiten. Es ist wünschenswert, dass das Ergebnis mindestens bei 1 liegt.
  • Die Liquidität zweiten Grades stellt Zahlungsmittel und kurzfristige Forderungen den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber. Das Ergebnis muss größer eins sein, um Zahlungsprobleme zu verhindern.
  • Die Liquidität dritten Grades vergleicht die kurzfristigen Verbindlichkeiten mit dem Umlaufvermögen.

Wie lässt sich Liquidität schaffen?

Bei einer guten bis sehr guten Ertragslage stellt sich diese Frage natürlich nicht. Anders verhält es sich aber, wenn die Umsätze nicht gleich nach oben schießen. Für diesen Fall bieten sich dem Unternehmer verschiedene Optionen, wie er Liquidität schaffen kann.

  • Aufstockung der Einlagen
  • Verkürzte Zeiten bei Rechnungsstellung, beispielsweise alle 14 Tage anstatt einmal im Monat.
  • Ausnutzen von Skonto bei Rechnungsbegleichung oder Verlängerung von Zahlungszielen.
  • Verkürzung der Zahlungsziele bei Debitoren.
  • Umschichtung kurzfristiger Darlehen in länger laufende Kredite.
  • Leasing statt Kauf, respektive Sale and Lease back.
  • Verkürzte oder verkleinerte Marketingmaßnahmen.
  • Zusätzlicher Verkauf von Dienstleistungen parallel zum Produkt, beispielsweise Wartungsverträge.
  • Abbau des Lagerbestandes. Die Ware wird erst beim Zulieferer geordert, wenn die Bestellung des Kunden vorliegt.

Warum ist Liquiditätssteuerung so wichtig?

Ein Unternehmen, welches keine konsequente Liquiditätssteuerung betreibt, kann eines Tages vor der Zahlungsunfähigkeit stehen. Laut Aussage der KfW stellen rund ein Drittel aller neugegründeten Unternehmen den Geschäftsbetrieb innerhalb der ersten drei Jahre wieder ein. Die Firma Creditreform hat für das Jahr 2014 eine Studie erstellt, welche belegt, wie wichtig ein sauberes Controlling für ein Unternehmen ist. Im Jahr 2014 gab es in Deutschland 23.800 Insolvenzen. Die Zahl fällt extrem niedrig aus, vergleichen wir sie mit dem Jahr 2010 dem Jahr der Einführung der Insolvenzordnung. Damals mussten 109.960 Firmen die Türen schließen. Das wirklich Dramatische an dieser Zahl ist der Umstand, dass 80 Prozent der betroffenen Firmen Kleinstunternehmer und Firmen mit fünf oder weniger Mitarbeitern waren. Und genau mit dieser Personengruppe schließt sich der Kreis zwischen Liquidität und Mietkaution. Für diese Unternehmensgröße stellt die Mietkaution eine echte Herausforderung bezüglich der Liquidität dar – Alternativen zur Einmalzahlung sind gefordert.

Das klassische Mietkautionskonto

Das Mietkautionskonto, sei es als Sparbuch, sei es als Tagesgeld, bindet Unmengen an Liquidität. Selbst bei einer Kaltmiete von 2.000 Euro im Monat und einer dreifachen Kautionssumme fehlen dem Unternehmer auf einen Schlag 6.000 Euro, die gebunden sind und die Liquidität in der Startphase schmälern. Auf der einen Seite fallen für diese Form der Kautionsstellung keine Kosten an, auf der anderen Seite müssen mögliche Zinsen allerdings im Rahmen der Gewinn- und Verlustrechnung angegeben und mit dem persönlichen Steuersatz des Unternehmers versteuert werden. Dazu kommt noch eine mögliche Belastung durch die Gewerbesteuer. Buchhalterisch muss die Kaution als „sonstige Vermögensgegenstände“ ausgewiesen werden. Besteht das Kautionskonto für mehr als fünf Jahre, gilt die Verbuchung unter der Position „sonstige Ausleihungen“ und muss im Anlagevermögen ausgewiesen werden.

Abgesehen von der Verbuchung bedeutet die Tatsache, dass ein größerer Geldbetrag festgelegt ist und die Liquidität beeinträchtigt, dass ein Kautionskonto denkbar ungeeignet für einen Unternehmer ist.

Das Mietaval der Bank

Das Mietaval der Bank als Stellung einer Mietkaution beeinträchtigt die Liquidität indirekt. Auf der einen Seite zahlt der Avalnehmer nur den Zinssatz auf die Kaution, in der Regel drei oder 3,5 Prozent pro Jahr. Auf der anderen Seite gilt das Mietaval, obwohl rechtlich nur eine Eventualverbindlichkeit, als Kredit.

Die Kreditvergabe bedeutet, dass zunächst eine umfassende Bonitätsprüfung vorgenommen wird. Unter Umständen muss der Mieter das Aval mit einer Sicherheit zugunsten der Bank unterlegen. Das schwerwiegendste Argument, welches gegen diese Lösung spricht, ist jedoch der Kreditrahmen des Unternehmers. Ein Selbstständiger, gleich, ob Existenzgründer oder bereits lange im Geschäft, hat nur einen gewissen Rahmen, bis zu dem die Bank ein Darlehen gewährt. Das Mietaval wird in voller Höhe auf diesen Rahmen angerechnet.

Läuft der Rahmen bei 50.000 Euro aus, das Aval beträgt 6.000 Euro, könnte eine notwendige Investition nur bis zu einer Höhe von 44.000 Euro finanziert werden. Die logische Schlussfolgerung aus diesem Sachverhalt lautet also, dass sich auch ein Mietaval schädlich in Bezug auf die Liquidität des Unternehmers auswirkt. Dazu kommen, eher nebensächlich, noch die Kosten für die Einrichtung des Avals, die sich je nach Bank zwischen 30 und 50 Euro bewegen.

Buchungstechnisch gelten die Zinsen auf das Aval als „Nebenkosten für den Geldverkehr“ und werden im SKR über das Konto 4970 verbucht. Gleiches gilt für die Kosten zur Eröffnung des Avals.

Die Schmälerung der Liquidität durch die Einengung des Kreditrahmens ist ein Punkt, der gegen das Mietaval als Sicherheitenstellung spricht.

Die Mietkautionsversicherung

Geschäftsmann freut sich über Erfolg

Andrey Popov - fotolia.com

Bei der Fragestellung, ob eine Mietkaution unbedingt die Liquidität beeinträchtigen muss, oder ob es auch eine andere Lösung gibt, kommt das Beste, die Antwort „es geht auch besser“, zum Schluss.

Die Rede ist von der Mietkautionsversicherung. Dabei handelt es sich in Deutschland noch um ein recht junges Versicherungsprodukt. Es ist eine Versicherung. Versicherungen haben keine Auswirkungen auf den Kreditrahmen des Versicherungsnehmers und binden auch keine großen Geldbeträge.

Die Mietkautionsversicherung hat nur insofern Einfluss auf die Liquidität des Unternehmers, als Beiträge abgebucht werden, ähnlich wie für Strom oder Telefon. Die Prämien für Mietkautionsversicherungen bewegen sich in einem normalen Rahmen und richten sich nach der Höhe der zu leistenden Sicherheit. Wer als Unternehmer mittelfristig seine Liquidität noch ein wenig erhöhen will, vereinbart eine jährliche Zahlungsweise und bildet dafür Rücklagen. Die meisten Versicherer räumen einen Rabatt ein, wenn die Zahlung nicht monatlich erfolgt. Den höchsten Nachlass gewähren sie bei jährlicher Zahlung.

Die Mietkautionsversicherung stellt unter Liquiditätsgesichtspunkten die beste der drei Lösungen dar, da keine direkte Liquiditätseinschränkung (Einlage auf Sparbuch) oder indirekte Einschränkung (Anrechnung des Avals auf den Kreditrahmen) erfolgt. Im Gegensatz zum Aval fällt auch keine Einrichtungsgebühr an.

Buchhalterisch müssen weder Angaben im Anhang der Bilanz erfolgen, noch besondere Buchungen berücksichtigt werden. Die Versicherungsprämien werden im SKR 3 auf dem Konto 4360, Versicherungsbeiträge, verbucht.

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Wie funktioniert die Mietkautionsversicherung?

Bei dieser Versicherung ist der Mieter der Versicherungsnehmer, der Vermieter der Begünstigte im Schadensfall. Macht der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bei der Versicherung einen Schaden geltend, prüft der Versicherer, ob der Anspruch gerechtfertigt ist. Falls ja, räumt er dem Versicherungsnehmer eine Frist ein, entweder das Gegenteil zu belegen, oder selbst Abhilfe zu schaffen, beispielsweise durch eine Reparatur. Tritt weder der eine noch der andere Fall ein, leistet die Kautionsversicherung an den Vermieter entsprechend der Schadenshöhe, maximal bis zur vereinbarten Versicherungssumme. Im Nachgang nimmt sie dann den Versicherungsnehmer in den Regress.

Fazit


Die Mietkautionsversicherung belegt, dass sich die Stellung einer Kaution und gleichzeitiger Erhalt der maximalen Liquidität in keiner Weise ausschließen. Damit präsentiert sich diese Form der Stellung einer Mietkaution als perfekte Lösung für Unternehmer.

Die drei Kautionsarten noch einmal in der Übersicht

Kautionssparbuch Mietaval einer Bank Mietkautionsversicherung
Liquidität gebunden Ja Nein Nein
Aufwand für Erstellung Nein Ja Nein
Wiederkehrende Zahlungen Nein Ja, Zinsen Ja, Versicherungsprämie
Anrechnung an den Kreditrahmen Nein Ja Nein
Mögliche zusätzliche Sicherheiten Nein Ja, zugunsten der Bank Nein
Steuerliche Auswirkung Zinsen unterliegen der Steuerpflicht. Aufwand als Betriebsausgaben abzugsfähig Aufwand als Betriebsausgaben abzugsfähig