Gewerbliche Mietkaution

Kaution und Bürgschaft im gewerblichen Bereich

Gewerbliche Mietverhältnisse unterscheiden sich in einigen Aspekten von der Anmietung von Wohnräumen durch Privatpersonen. Das Prinzip der Kaution als Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis und Kautionsbürgschaften als Substitut zur Barkaution gilt jedoch auch für Büros, Lagerhallen, Praxisräume und Verkaufsflächen.

Anders als bei der Vermietung von Wohnräumen gilt für gewerbliche Mietkautionen nicht die gesetzliche Obergrenze von drei Kaltmieten gemäß § 551 BGB. Vermieter können die Kaution deutlich höher ansetzen und auch sechs Monatsmieten oder sogar mehr verlangen. In der Praxis richtet sich die tatsächliche Höhe nach den Usancen der Branche, der Beschaffenheit der vermieteten Immobilie und der Situation am örtlichen Markt für gewerbliche Immobilien.

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Was bringt Betrieben die Kautionsbürgschaft?

Im geschäftlichen Verkehr ist die Anfrage an Vermieter bzgl. einer Kautionsbürgschaft sehr viel unkomplizierter als bei entsprechenden Versuchen durch Privatpersonen. Letztere offenbaren ungewollt stets relativ „knapp bei Kasse“ zu sein, während Betriebe Bürgschaften aus betriebswirtschaftlichen Gründen bevorzugen können, ohne in den Verdacht einer finanziellen Anfälligkeit zu geraten.

So führt der Abschluss eines Kautionsvertrages nicht zur Verringerung von Bankguthaben, Barbeständen oder eingeräumten Kreditlinien. Betriebe mit Bilanzierungspflicht listen die Bürgschaft als Eventualverbindlichkeit unterhalb ihrer Bilanz auf. Betriebe ohne Bilanzierungspflicht müssen nichts verbuchen, die Eventualverbindlichkeit jedoch bei Kreditanträgen, Vermögensaufstellungen oder betriebswirtschaftlichen Auswertungen ggf. angeben. Die Kosten für Kautionsbürgschaften können unabhängig von der Rechtsform als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.

Eine Kautionsbürgschaft bzw. ein Mietaval für gewerbliche Mieter schafft nicht nur finanziellen Spielraum, sondern ist auch deshalb sinnvoll, weil die Kaution oft so hoch und damit gerade für Existenzgründer kaum zu stemmen ist. Wird etwa ein Tankstellengrundstück gepachtet, bei dem es zu erheblichen Bodenverunreinigungen durch auslaufende Schadstoffe kommen könnte, kann die zu hinterlegende Kaution schnell im sechsstelligen Bereich liegen.

Voraussetzungen für gewerbliche Mietbürgschaft

Die meisten Kautionskassen auf dem deutschen Markt bieten Bürgschaften sowohl für private als auch für gewerbliche Mietverhältnisse an. Genau wie Privathaushalte müssen auch Unternehmen eine hinreichende Bonität nachweisen können, damit die Bank bzw. Versicherung die Bürgschaft übernimmt.

Von ungewöhnlich großen Bürgschaftssummen abgesehen, konzentriert sich das Prozedere der Bonitätsprüfung auf die Datenbestände von Auskunfteien wie SCHUFA, Bürgel, Creditreform etc. Gewinn- und Verlustrechnung, Jahresabschlüsse und Steuerbescheide müssen in der Regel nicht eingereicht werden. Viele Kautionskassen fragen im Antrag lediglich nach dem für das laufende Geschäftsjahr geplanten Umsatz bzw. Gewinn.

Ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zum Geschäft mit Privatkunden besteht in gestaffelten Bürgschaftsgebühren. So verlangen viele Kautionskassen von jungen Unternehmen einen Risikozuschlag. Im Hinblick auf Höhe und Zusammensetzung unterscheiden sich die Kosten abgesehen von solchen Risikozuschlägen dagegen kaum von denen im Privatkundengeschäft. Üblich sind jährliche Gebühren im einstelligen Prozentbereich der Bürgschaftssumme und einmalige Bearbeitungsgebühren bei der Übernahme der Bürgschaft.

Ablauf von Antrag und Abruf

Die Antragsbearbeitung nimmt selten mehr als einige Tage in Anspruch und erfordert bei den meisten Kautionskassen das Einreichen eines gültigen Mietvertrages. Wurde dort die Leistung einer Kaution durch Bürgschaft vereinbart, erfüllt der Mieter diese Verpflichtung durch die Übergabe der Bürgschaftsurkunde an den Vermieter.

Üblicherweise handelt es sich um Bürgschaften auf erste Anforderung, bei denen der Bürgschaftsgeber auf die Einrede der Vorausklage und Anfechtbarkeit verzichtet und Auszahlungsanforderungen i.d.R. Rasch erfüllt. Ob dem Mieter Einspruchsmöglichkeiten eingeräumt werden, hängt von den Bürgschafts- bzw. Versicherungsbedingungen ab. Einige Kautionskassen akzeptieren durch die beiden Vertragsparteien eingebrachte Bürgschaftstexte.

Mieter können Bürgschaften und Kautionsversicherungen i.d.R. fristlos oder mit einer sehr kurzen Frist kündigen. Die gleichzeitige Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Vermieter bzw. dessen Enthaftungserklärung vorausgesetzt, entfallen auch die Bürgschaftsgebühren ab dem Tag der Kündigung. Eine Beendigung des Bürgschaftsvertrages ohne Zustimmung des Vermieters ist dagegen nicht möglich, weil das Bürgschaftsverhältnis zwischen Bank/Versicherung und Vermieter nicht durch den Mieter beendet werden kann.

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  1. Mietkaution für gewerbliche Mietverhältnisse

Die zur Anmietung von Gewerberäumen zu hinterlegende Kaution wird der Höhe nach durch die Vertragsparteien bestimmt. § 551 BGB und die darin vorgesehene Obergrenze von drei Monatsmieten findet keine Anwendung. Auch sechs bis sieben Monatsmieten können als Sicherheitsleistung vereinbart werden und sind der Auslegung durch oberste Gerichte folgend, wirksam. Umso größer ist die Bedeutung von Kautionsbürgschaften im gewerblichen Bereich.

Es gab in der Vergangenheit Versuche von gewerblichen Mietern, Vereinbarungen über hohe Mietkautionen vor Gericht als unwirksam erklären zu lassen. Diese sind gescheitert. So hielt das OLG Brandenburg eine Kaution über sieben Monatsmieten für zulässig und wies einen Antrag, die getroffene Vereinbarung als Wucher gemäß § 138,2 BGB zu erklären, ab. Gesetzgeber und Rechtsprechung berücksichtigen dabei, dass die Anmietung von Gewerberäumen anders als privates Wohnen kein Grundbedürfnis ist und dass Vermieter ein sehr viel höheres Risiko tragen – nicht zuletzt, weil im Fall der Zahlungsunfähigkeit keine Behörde die Mietzahlungen übernimmt, wie es bei privaten Mietverhältnissen häufiger vorkommt.

Sechs Warmmieten als Kaution

Eine Kaution im gewerblichen Bereich kann sich auf Warmmieten bzw. Komplettpreise beziehen und muss nicht zwischen der eigentlichen Miete und Nebenkosten unterscheiden. Vermieter sind nicht zwingend dazu verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen – jedenfalls darf im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden, ohne dass derlei Klauseln unwirksam sind.

Wird nichts vereinbart, gehört eine treuhänderische Verwaltung der Kaution jedoch genauso wie bei privaten Mietverhältnissen zu den Obliegenheiten des Vermieters. Die Kaution ist dementsprechend zum marktüblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen.

Anders als bei der Anmietung von Wohnflächen räumt das Gesetz dem Mieter keinen Anspruch darauf ein, die Kaution in Raten zu zahlen. Ob dies möglich ist legen stattdessen die Vertragsparteien fest. Vor allem institutionelle Anleger wie z. B. offene oder geschlossene Immobilienfonds lassen sich der Darstellung einiger Kautionskassen zufolge nicht auf Ratenzahlungen ein.

Das BGB zu gewerblichen Mietverhältnissen und zur Kaution

§ 578, 2 BGB regelt die Vorschriften für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind. Dort ist – etwas unübersichtlich – festgelegt, welche Gesetze anzuwenden sind: Für gewerbliche Räume sind demnach „(…)§ 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.“

Höhe der Kaution von Objekt und Marktsituation abhängig

Die genannten Vorschriften beziehen sich keinesfalls nur auf die Kaution, machen aber deutlich, dass die Unterschiede zwischen privaten und gewerblichen Mietverhältnissen in vielen Bereichen des Rechts gering sind.

Der Vermieter ist laut Gesetz verpflichtet, die durch den Mieter hinterlegte Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen und nach dem Ende des Mietverhältnisses vollständig zurückzuzahlen. Ein Abzug ist ausschließlich zur Kompensation von Schäden möglich, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis entstanden sind.

Die tatsächliche Höhe der Kaution richtet sich nach den Begebenheiten des örtlichen Immobilienmarktes. Handelt es sich um einen „Mietermarkt“ mit einem Angebotsüberhang an gewerblichen Immobilien, sind niedrige Kautionen die Regel. In Vermietermärkten werden dagegen hohe Sicherheitsleistungen verlangt. Vermieter können aufgrund der fehlenden gesetzlichen Obergrenze die Höhe der Kaution in stark nachgefragten Märkten als Mittel zur Reduzierung des Mietausfallrisikos einsetzen: Werden Gewerberäume ausschließlich an Mieter übergeben, die hohe Kautionszahlungen leisten können, sinkt das Risiko eines Zahlungsausfalls.

Kautionsbürgschaften schonen die betriebliche Liquidität

Gewerbliche Vermieter können Kautionsbürgschaften akzeptieren, müssen dies jedoch keinesfalls. Die Motivation für Unternehmen, die Barkaution durch eine Bürgschaft zu ersetzen, liegt auf der Hand: Die Bürgschaft schont die betriebliche Liquidität und bestehende Kreditlinien. Vor allem junge Unternehmen mit wenig Eigenkapital können ihre Liquiditätssituation durch Kautionsbürgschaften verbessern.

Kautionskassen prüfen die Bonität von Unternehmen anhand der Daten von Auskunfteien und Selbstauskünften, wobei letztere zumindest bei Bürgschaften bis in den unteren fünfstelligen Bereich eine untergeordnete Rolle spielen. Ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zu den besonders weitreichend standardisierten Kautionsprodukten für Privathaushalte ist die Möglichkeit, eigene Bürgschaftstexte in den Vertrag einzubringen und dadurch z. B. die Akzeptanz des Vermieters zu erhöhen. Diese Option räumen mehrere Kautionskassen auf dem deutschen Markt ein.

  1. Steuerliche und bilanzielle Behandlung von gewerblichen Kautionsbürgschaften

Unternehmen schonen durch den Einsatz von Kautionsbürgschaften ihre liquiden Mittel bzw. bestehende Kreditlinien. Doch wie wirken sich die Verträge mit Banken und Versicherungen auf die Bilanzierung und die Besteuerung aus? Ein Überblick.

Die steuerliche Behandlung von Mietkautionsbürgschaften bedarf keiner besonderen Erläuterung. Die einmaligen und laufenden Kosten für die Bürgschaft können als Betriebsausgaben geltend gemacht werden und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Konventionelle Mietkaution in der Bilanz

Wird eine gewerbliche Mietkaution in bar bzw. durch eine Überweisung zugunsten des eines Kontos des Vermieters geleistet, können Unternehmen ohne Bilanzierungspflicht die gesamte Kautionssumme als Betriebsausgabe ansetzen. Wird die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt, handelt es sich steuerlich um eine Betriebseinnahme.

Bei Unternehmen mit Bilanzierungspflicht wird die hinterlegte Barkaution als „sonstiger Vermögensgegenstand“ bilanziert. Zum Zeitpunkt der Zahlung der Kaution erfolgt dementsprechend ein Aktivtausch von „Bankguthaben“ zu „sonstigen Vermögensgegenständen“. Wird die Barkaution durch die Inanspruchnahme einer Kreditlinie finanziert, wächst die Bilanzsumme durch einen Anstieg der Bilanzposten „Bankkredite“ auf der Passivseite und „sonstige Vermögensgegenstände“ auf der Aktivseite.

Kautionsbürgschaft in der Bilanz

Bei einer Kautionsbürgschaft handelt es sich um eine Eventualverbindlichkeit. Banken bilanzieren Bürgschaften deshalb nicht und führen sie stattdessen unterhalb der Bilanz auf. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Bürgschaften in der Regel nicht erfolgswirksam werden, da der eigentliche Schuldner seinen Verpflichtungen gegenüber dem Bürgschaftsgläubiger nachkommen und den Bürgschaftsgeber dadurch entlasten wird. §19 Absatz 2 Nr.3 definiert „Bürgschaften und Garantien für Bilanzaktiva“ als „andere außerbilanzielle Geschäfte“.

Unternehmen, die eine Mietkautionsbürgschaft in Anspruch nehmen, führen diese ebenfalls als Eventualverbindlichkeit unterhalb ihrer Bilanz auf. Unternehmen ohne Bilanzierungspflicht müssen bestehende Bürgschaften z. B. bei Kreditanträgen häufig zusätzlich zu den bestehenden Verbindlichkeiten angeben. Macht die Bank oder Versicherung die verbürgte Summe nach der Inanspruchnahme durch den Vermieter geltend, handelt es sich um eine reguläre Verbindlichkeit.

Eventualverbindlichkeiten und Kreditwürdigkeit

Eventualverbindlichkeiten sind durch Bürgschaftsnehmer im Zweifelsfall in voller Höhe zu begleichen. Dennoch wirken sich Mietkautionsbürgschaften im gewerblichen Bereich nicht in dem Umfang auf die Kreditwürdigkeit aus, wie es bei einer Finanzierung der Kaution durch Kontokorrentkredite der Fall wäre.

Das hat zwei Gründe: Erstens ist es statistisch betrachtet unwahrscheinlich, dass die Verbindlichkeit aus der Bürgschaft überhaupt relevant wird. Zweitens beeinträchtigt die „passive“ Bürgschaft nicht die Kapitaldienstfähigkeit des Bürgschaftsnehmers zunächst nicht. Dennoch sollten Unternehmen die Bürgschaft im Hinblick auf die Bewertung der eigenen Kreditwürdigkeit nicht als „Formsache“ betrachten. Auch Eventualverbindlichkeiten fließen in Bonitätsprüfungen mit ein.
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  1. Kautionsbürgschaften für Existenzgründer

Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind Mietkautionen von bis zu sechs Monatsmieten üblich. Vor allem Existenzgründer und junge Unternehmen werden durch die Barkaution besonders belastet, weil bei diesen Unternehmen die Eigenkapitaldecke dünn und der Zugang zu Bankkrediten erschwert ist. Können Kautionskassen hier Abhilfe schaffen?

Die Annahmekriterien von Kautionskassen lassen auch Existenzgründer als Bürgschaftsnehmer zu. Es gibt allerdings Einschränkungen: Zumeist müssen großen Auskunfteien wie Creditreform ausreichend Daten zum Unternehmen vorliegen. Zudem können Sicherheiten verlangt werden. Auch Risikozuschläge sind möglich.

Bürgschaften für Existenzgründer mit Risikozuschlag

Die Informationen der Deutschen Kautionskasse/Moneyfix zu den Annahmekriterien für junge Unternehmen verdeutlichen den potenziellen Unterschied zwischen den Antrags- und den Zusagevoraussetzungen. So gibt es zunächst keine relevanten Einschränkungen: „Jeder Unternehmer, der eine Kaution für gewerblich genutzte Mietobjekte stellen muss, kann einen Antrag zur gewerblichen Mietkautionsversicherung stellen. Voraussetzung ist, dass das Unternehmen sich in der Bundesrepublik Deutschland befindet und über eine deutsche Bankverbindung für die Beitragsabbuchung verfügt.“

Es werden vier weitere Voraussetzungen genannt: Neben einem Mindestalter von 18 Jahren, der Einreichung des ausgefüllten Antrags und einer durch den Antragsteller erfolgenden Beitragszahlung wird eine „Bonitätsprüfung mit positivem Ergebnis für das angefragte Unternehmen“.

Ist ein Unternehmen zum Zeitpunkt der Antragstellung jünger als 15 Monate wird zusätzlich eine Kopie Gewerbeanmeldung eingefordert. Zudem setzt die R+V Versicherung, an die Moneyfix die Bürgschaften vermittelt, einen Risikozuschlag fest. Dieses Verfahren ist auch bei anderen Kautionskassen üblich.

Können zu schmale Datensätze bei Auskunfteien die Zusage verhindern?

Die auf eigenen Auskünften des Antragstellers basierende Bonitätsprüfung beschränkt sich bei vielen Kautionskassen auf Fragen nach dem erwarteten Umsatz und Gewinn im laufenden Geschäftsjahr. Dementsprechend bedeutsam ist das Urteil der befragten Auskunfteien.

Liegen Creditreform und Co. nicht genügend Daten zu einem (jungen) Unternehmen vor, kann dies zur Ablehnung des Antrags führen. Verlässliche Erhebungen über die Annahmequote von Kautionskassen im gewerblichen Bereich gibt es nicht.

Die Erläuterungen von Moneyfix – wiederum weitgehend repräsentativ für die gesamte Branche – erläutern mögliche Absagegründe nur unscharf, lassen aber durchblicken dass Auskunfteien eine entscheidende Rolle zukommt.„Ein Antrag kann abgelehnt werden, wenn die Kautionssumme zu hoch ist oder der Antragssteller falsche oder unvollständige Angaben innerhalb des Antrags macht. Weitere Absagegründe können ein zu großes Risiko oder aktuell mangelhafte Bonität für das angefragte Unternehmen sein.“

Da die Selbstauskunft recht überschaubar ausfällt kommt den Bewertungen durch Creditreform, SCHUFA und Co. entscheidende Bedeutung zu. Die Bonitätseinstufungen basieren vor allem aus Daten des Handelsregisters und ggf. öffentlicher Verzeichnisse. Die SCHUFA hat darüber hinaus eine eigene Scorecard für Kleingewerbetreibende entwickelt, die nicht im Handelsregister eingetragen sind.

Ein Problem bei der standardisierten Bonitätsbewertung von Existenzgründern ist die schmale Datenbasis: Wenige Monate nach der Gründung liegen möglicherweise keine belastbaren Daten vor, aus denen sich Rückschlüsse auf die Entwicklung des Adressausfallrisikos ziehen ließen. Sofern die Kautionskasse lediglich die Existenz von Negativmerkmalen ausschließt steht dies einer Zusage allerdings nicht im Wege.

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  1. Kosten für eine gewerbliche Mietkaution

Die Kosten einer gewerblichen Mietkaution setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Zum einen fallen einmalige Gebühren beim Vertragsabschluss und laufende Gebühren während der Laufzeit an. Zum anderen stellen Banken und Versicherer Gebühren und Zinsen in Rechnung, wenn der Vermieter die Kaution anfordert.

Das typische Gebührenmodell deutscher Kautionskassen sieht einen jährliche Gebühr als Prozentsatz der verbürgten Summe vor. Marktüblich sind Prozentsätze von ca. 3-7%. Zusätzlich fallen mindestens im ersten Jahr des Vertrages zusätzliche Entgelte an, die z. B. als Gebühr für die Erstellung und den Versand der Bürgschaftsurkunde deklariert sein können.

Einmalige und jährliche Kosten und Risikozuschläge

Meistens ist die jährliche Gebühr ausschließlich von der Höhe der Bürgschaftssumme abhängig. Einige Kautionskassen legen einen Risikozuschlag für bestimmte Unternehmen (z. B. solche, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses weniger als 15 Monate existieren) fest. Eine individuelle Staffelung der Gebühr in Abhängigkeit vom Risiko ist dagegen nicht üblich. Reicht die Bonität eines Betriebs für keinen der angebotenen Tarife aus, kommt es zur Ablehnung der Bürgschaftsanfrage.

Die Gebührenmodelle der meisten Kautionskassen sind ausgesprochen transparent und machen die von den meisten Anbietern dargebotenen Rechentools überflüssig. Das gilt jedoch nur für den Fall, dass die Bürgschaft nicht angefordert wird. Verlangt der Vermieter nach der Auszahlung des verbürgten Betrages oder eines Teils davon, müssen Betriebe weitere Kosten in Kauf nehmen, deren Höhe meist nur dem Kleingedruckten der Bürgschafts- und Versicherungsbedingungen zu entnehmen sind.

Kosten bei Inanspruchnahme durch den Vermieter

Der Mieter ist verpflichtet, den an den Vermieter ausgezahlten Betrag in voller Höhe an die Bank bzw. die Versicherung zurückzuerstatten. Zumeist wird festgelegt, dass ab dem Tag der Auszahlung an den Vermieter bzw. der Unterrichtung des Mieters darüber ein Verzugszins anfällt. Zusätzlich können Bank oder Versicherung eine Gebühr festlegen – etwa für die Feststellung des Versicherungsfalls oder die Bearbeitung der Auszahlung.

Einen generellen Rechtsanspruch auf die Rückzahlung der ausgezahlten Kaution in Raten gibt es nicht. Bank bzw. Versicherung werden den ausgezahlten Betrag sehr rasch einfordern und sich bei gewerblichen Mietern nur in Ausnahmefällen auf eine Ratenzahlung einlassen. Insbesondere ist der Bürgschaftsgeber nicht verpflichtet, eine gerichtliche Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter abzuwarten. Die Auszahlung der Bürgschaftssumme an den Vermieter kann durch Mieter nur in Ausnahmefällen erfolgreich verhindert werden. Hinauszögern lässt sich die Auszahlung auf gerichtlichem Wege womöglich – im Fall einer schlussendlichen Niederlage fallen dann jedoch weitere Kosten an.

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  1. Avalkredite: Einsatz im betrieblichen Bereich

Mietkautionen sind eine Variante des Avalkredits, der im betrieblichen Bereich sehr viel bekannter ist als es Mietkautionen unter Privatpersonen noch vor einigen Jahren waren. Bei einem Avalkredit zahlt eine Bank kein Geld an einen Kreditnehmer aus, sondern haftet lediglich für dessen Verbindlichkeiten gegenüber einer dritten Partei.

Es handelt sich bei Avalkrediten um eine Eventualverbindlichkeit. Stimmt eine Bank einer Bürgschaft zu, ändert sich an ihrer bilanziellen Situation nichts. Die Bürgschaft wird unterhalb der Bilanz aufgelistet. Das Avalkreditgeschäft ist in Deutschland gemäß KWG Kreditinstituten vorbehalten, wird jedoch auch durch zum Kredit- und Kautionsgeschäft zugelassene Versicherer ausgeübt.

Avalkredite sind nicht auf Kautionen beschränkt

Das Einsatzgebiet von Avalkrediten ist keinesfalls auf Mietkautionen begrenzt. Avalkredite können grundsätzlich ohne jegliche Zweckbindung und in beliebiger Höhe eingeräumt werden. Banken tragen anders als im klassischen Kreditgeschäft lediglich ein Zahlungsausfallrisiko und müssen eingeräumte Avalkredite zunächst nicht refinanzieren. Die Bank stellt weder dem Kreditnehmer noch dem Begünstigten Liquidität, sondern lediglich ihre Bonität zur Verfügung.

Für die Institute ist das Geschäft mit breit gestreuten Mietkautionsbürgschaften deshalb durchaus lukrativ: Werden die Risiken über verschiedene Branchen und Regionen diversifiziert, stehen den Erträgen aus den Avalprovisionen kaum Ausfälle gegenüber, die mit Eigenkapital bestritten werden müssen.

Klassische Avalkredite nur bei Top-Bonität

Es gibt allerdings einen wesentlichen Unterschied zwischen gewerblichen Mietkautionsbürgschaften und klassischen Avalkrediten. Letztere sind fast ausschließlich für Unternehmen mit hervorgehoben guter Bonität erhältlich. Kann ein Unternehmen Geschäftspartnern gegenüber mit einem Aval auftreten, stärkt dies das Vertrauen in seine finanzielle Stärke deshalb beträchtlich. Für Kautionsbürgschaften gilt dies schon allein aufgrund der überschaubaren Bürgschaftssummen nicht.

Avalkredite können die Betriebskosten reduzieren. Ein einfaches Beispiel: Unternehmen A bestellt bei Unternehmen B Waren im Wert von 2,0 Mio. €. Die Waren kosten Unternehmen B bei Einkauf und Herstellung 1,7 Mio. € und sind im Falle eines Zahlungsausfalls nur für 0,5 Mio. € an Dritte zu verkaufen. Zahlt A nicht, verliert B somit 1,20 Mio. €. B will deshalb kein Zahlungsziel bis nach der Lieferung einräumen, die in sechs Monaten geplant ist.

Geringere Kosten und höhere Sicherheit als bei Kreditfinanzierung

Eine Möglichkeit besteht in der Vorauszahlung von A an B – entweder den kompletten Verkaufspreis von 2,0 Mio. € oder den Verlust bei Zahlungsausfall in Höhe von 1,20 Mio. €. Bei einem Marktzins von 8% kostet die Inanspruchnahme der Kreditlinie bei einem Betrag von 1,2 Mio. € über sechs Monate 48.000 €, falls Zinseszinsen unberücksichtigt bleiben. Ein Avalkredit ist dagegen häufig schon für die Hälfte des Marktzinssatzes erhältlich, so dass sich die Kosten auf 24.000 € reduzieren.

Der Avalkredit bietet einen weiteren Vorteil: Leistet A an B eine Vorauszahlung, geht das Kreditausfallrisiko auf A über. Liefert B die bestellten Waren nicht und wird das Unternehmen insolvent, fließt die geleistete Vorauszahlung als gewöhnliche Forderung in die Insolvenzmasse ein. Erfolgt die Absicherung des Geschäfts dagegen über einen Avalkredit, kann B bei Zahlungsverzug durch A die bürgende Bank in Haftung nehmen. A dagegen kann der Einlösung des Avals widersprechen, wenn sie offensichtlich nicht berechtigt ist.
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  1. Ablauf des Antrags, Kündigung des Bürgschaftsvertrages u. Einforderung der Bürgschaft durch Vermieter

Wie können Unternehmen einen Antrag auf eine Bürgschaft stellen, welche Dokumente müssen eingereicht werden und wann kann der Vertrag gekündigt werden? Was geschieht bei einer Zahlungsanforderung des Vermieters? Ein Überblick über die wichtigsten Fragen zur gewerblichen Mietkautionsbürgschaft.

Der Antrag auf eine gewerbliche Kautionsbürgschaft kann bei den meisten Kautionskassen elektronisch gestellt werden. Kautionskassen sind zumeist Vermittler, die Anträge an Banken und Versicherungen weiterleiten. Die meisten Kautionskassen auf dem deutschen Markt kooperieren exklusiv mit jeweils einem Anbieter und entscheiden nicht bei jedem Kunden neu über einen geeigneten Vertragspartner.

Antrag bei Kautionskasse

Neben dem elektronischen Antrag müssen einige Dokumente in Kopie oder als Original eingereicht werden. Dazu zählt neben Gewerbeanmeldung bzw. Handelsregisterauszug bei vielen Kautionskassen der unterschriebene Mietvertrag – Blankobürgschaften werden nicht ausgestellt. Mieter müssen somit Vermieter im Vorfeld des Vertragsabschlusses über die gewünschte Kautionsart informieren.

Die Antragsbearbeitung nimmt selten mehr als 2-3 Werktage in Anspruch. Die Bonitätsprüfung erfolgt ebenso automatisiert wie die Erstellung der Bürgschaftsurkunde, für die bei einigen Kautionskassen auch eine direkte Zustellung an den Vermieter beantragt werden kann. Die Kaution gilt erst nach der Übergabe der Urkunde an den Vermieter als wirksam geleistet.

Bereits hinterlegte Barkaution wieder auszahlen lassen

Betriebe können bereits hinterlegte Barkautionen mit Einverständnis des Vermieters wieder auslösen. Vor allem für kleinere Betriebe und Existenzgründer stellt dies eine Möglichkeit zur Optimierung der betrieblichen Finanzierungsstruktur dar. Der Ablauf unterscheidet sich nicht wesentlich von einer für neue Mietverhältnisse beantragten Bürgschaft. Der Vermieter zahlt die Barkaution nach Übergabe der Urkunde wieder aus.

Für Unternehmen entfällt damit ein Risiko: Legt der Vermieter eine bar bezahlte Kaution entgegen seiner gesetzlichen Verpflichtung nicht getrennt von seinem Vermögen an und kommt es zu einer Insolvenz, ist das anvertraute Geld verloren.

Kündigung und Inanspruchnahme der Kaution

Verträge über Kautionsbürgschaften werden meistens auf unbestimmte Zeit geschlossen und können durch Mieter entweder fristlos oder mit einer festgelegten Kündigungsfrist gekündigt werden. Allerdings reicht die Erklärung der Kündigung durch den Mieter zur Beendigung des Vertrages nicht aus: Bank bzw. Versicherung sind auch dem Vermieter gegenüber verpflichtet und können die Bürgschaftszusage erst zurücknehmen, wenn dieser definitiv keine Ansprüche mehr besitzt.

Nimmt der Vermieter die Kaution in Anspruch wird der Mieter über den Antrag auf Auszahlung informiert. Ob dann Einspruchsmöglichkeiten zur Verfügung stehen und wie weitreichend diese sind, hängt von den Versicherungs- bzw. Bürgschaftsbedingungen ab. Bei gewerblichen Kautionsbürgschaften können Bürgschaftsnehmer tendenziell stärker privilegiert werden als bei privaten Verträgen. Starke Beschränkungen der Einspruchsmöglichkeiten des Mieters können für diesen zwar eine Härte darstellen, ermöglichen aber oft genug erst die Akzeptanz der Policen anstelle einer Barkaution.

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Weiterführende Links:
https://www.schufa4b.de/de/business/produkteservices_1/b2bprodukte_1/b2bscores_1/scoringservices.jsp
https://www.commerzbank.de/portal/media/a-30-sonstige-medien/pdf/produktinfo/selbstauskunft.pdf
https://www.deutsche-bank.de/pfb/content/geschaeftskunden/finanzierung_investitionen-finanzieren.html#showhidebox13943-show