FAQ & Glossar

FAQ und Glossar

Mietkaution ist ein komplexes Thema. Nachfolgend finden Sie Antworten auf wichtige Fragen sowie ein kurzes Glossar zu Begriffen.

FAQ für Mieter

Welche Kosten fallen für eine Kautionskasse an?

Die Kosten setzen sich aus einmaligen und jährlichen Gebühren zusammen, deren Höhe von der Kautionskasse bestimmt wird und je nach Anbieter durchaus unterschiedlich ausfallen kann. Marktüblich sind einmalige Gebühren von ca. 10-70 € für die Erstellung der Bürgschaftsurkunde sowie jährliche Gebühren im Bereich von 3-7% der verbürgten Summe. Die prozentuale Gebühr kann etwas höher ausfallen, wenn bei kleineren Kautionssummen eine Mindestgebühr zur Anwendung kommt.

Unter welchen Bedingungen stellt die Kautionskasse eine Bürgschaft?

Kautionskassen entscheiden selbst über ihre Annahmekriterien. Dennoch hat sich zumindest für den Bereich der privaten Mietbürgschaften ein weit verbreitetes Verfahren herausgebildet, nach dem die Entscheidung primär auf Grundlage der SCHUFA-Auskunft getroffen wird. Über die Zusage entscheiden somit Scorwerte und Scorecards. In der Praxis ist mit einer Zusage fast immer zu rechnen, wenn keine Negativmerkmale vorliegen. Einkommensnachweise werden üblicherweise nicht verlangt.

Wie lange läuft der Vertrag und wann kann gekündigt werden?

Die meisten Bürgschaftsverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen und können durch Mieter jederzeit fristlos oder mit einer sehr kurzen Frist gekündigt werden. Der Vertrag kann jedoch erst enden, wenn der Vermieter der Kautionskasse die Bürgschaftsurkunde ausgehändigt bzw. eine Enthaftungserklärung ausgesprochen hat. Unterlässt der Vermieter dies, muss der Versicherer seine Bürgschaftserklärung noch für eine festgelegte Frist von zumeist sechs Monaten aufrecht erhalten.

Kann gegen Forderungen des Vermieters Einspruch eingelegt werden?

Welche Einspruchsmöglichkeiten dem Mieter gegen eine Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter zur Verfügung stehen, hängt von den Versicherungs- und Bürgschaftsbedingungen ab. Die Bedingungen sehen zumeist einen Verzicht auf die Einrede der Vorausklage vor. Allerdings können Mieter die Auszahlung an Vermieter durch gerichtliche Maßnahmen verzögern oder sogar verhindern. Die rechtliche Situation ist insbesondere im Hinblick auf Einreden wegen der Unzulässigkeit einer Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern noch nicht abschließend geklärt.

Muss der Vermieter eine Kautionskasse akzeptieren?

Vermieter sind nicht zur Entgegennahme einer Bürgschaft als Ersatz für eine Barkaution verpflichtet. Es obliegt der freien Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, in welcher Art eine Kaution geleistet wird – § 551 BGB regelt lediglich die Obergrenze von drei Nettokaltmieten für private Mietverhältnisse. In der Praxis stehen die Chancen auf Akzeptanz einer Bürgschaft in „Mietermärkten“ mit hohem Leerstand gut, in „Vermietermärkten“ mit großem Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt tendenziell weniger gut.

Wie gut ist die Akzeptanz von Kautionsbürgschaften unter Vermietern?

Es gibt kaum belastbare empirische Daten über die Akzeptanz von Kautionsbürgschaften unter Vermietern. Eigentümerverbände weisen regelmäßig daraufhin, dass aus Sicht eines Vermieters kein Mehrwert im Vergleich zu einer Barkaution generiert werden kann, da Bargeld bzw. Bankguthaben jederzeit verfügbar sind und die Inanspruchnahme nicht von Dritten abhängig ist. Dennoch spielen Bürgschaften auf dem deutschen Markt eine wichtige und wachsende Rolle.

Wird die Bürgschaft in der SCHUFA eingetragen?

In der SCHUFA-Auskunft ist die Anfrage der Kautionskasse für Antragsteller ein Jahr lang sichtbar. Andere Vertragspartner können diese Art von Information nur zehn Tage lang sehen. Eine Übermittlung der Vertragsdaten zur Bürgschaft erfolgt in der Regel nicht.

Was ist wenn die angeforderte Bürgschaft nicht zurückgezahlt werden kann?

Zahlt die Kautionskasse den verbürgten Betrag ganz oder teilweise an den Vermieter aus, muss der Mieter den Betrag an die Kasse zurückzahlen. Zusätzlich zum Auszahlungsbetrag können Bearbeitungsgebühren und Sollzinsen anfallen. Einen Rechtsanspruch auf Ratenzahlung besitzen Mieter in diesem Fall nicht. Wird eine Ratenzahlung benötigt, muss eine entsprechende Vereinbarung mit der Kautionskasse angestrebt werden, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sein kann.

Sind Kautionsbürgschaften auch für gewerbliche Mietverhältnisse möglich?

Kautionsbürgschaften sind auch für gewerbliche Mietverhältnisse erhältlich – häufig bedienen Kautionskassen sowohl private als auch gewerbliche Kunden. Die Bürgschaftssummen fallen bei letzteren häufig höher aus als bei privaten Mietverhältnissen, die Kosten sind gemessen daran vergleichbar. Kleinere Unterschiede treten im Hinblick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen (kein Verbrauchervertrag) und auf die Bonitätsprüfung zutage.

Welche Voraussetzungen müssen Unternehmen für eine Kautionsbürgschaft erfüllen?

Unternehmen müssen insbesondere eine hinreichende Bewertung durch einschlägige Auskunfteien nachweisen können, da der wesentliche Teil der Bonitätsprüfung auf deren Datenbeständen basiert. Auch sehr junge Unternehmen können gewerbliche Kautionsbürgschaften erhalten – selbst dann, wenn noch kein einziger Jahresabschluss vorliegt. Es ist allerdings fraglich, ob Auskunfteien in diesem Stadium bereits eine belastbare Bewertung vornehmen können. Viele Kautionskassen akzeptieren Anträge jedoch bereits, wenn keine Negativmerkmale vorliegen.

FAQ für Vermieter

Wer stellt die Bürgschaft?

Die Bürgschaft wird je nach Kautionskasse durch eine Bank oder Versicherung gestellt. Die Kautionskassen auf dem deutschen Markt treten lediglich als Vermittler auf. Zu den im Geschäft mit Kautionsbürgschaften aktiven Anbietern zählen z. B. die R+V Versicherung, die SWK-Bank und die Basler Sachversicherung.

Wie kann die Bürgschaft angefordert werden und wie lange dauert die Auszahlung?

Die meisten Kautionskassen vermitteln Bürgschaften auf erstes Anfordern, die auf Verlangen des Vermieters hin durch Auszahlung des angeforderten Betrages eingelöst werden. Vermieter müssen dazu lediglich einen Antrag stellen und die Bürgschaftsurkunde vorlegen bzw. deren Besitz nachweisen. Stehen dem Mieter keine Widerspruchsmöglichkeiten zur Verfügung bzw. wird von diesen kein Gebrauch gemacht, dauert es bis zur Auszahlung je nach Anbieter 1-3 Wochen. Diese Zeitspanne kann sich verlängern, falls der Mieter gerichtlich gegen die Inanspruchnahme der Bürgschaft vorgeht.

Kann der Mieter die Auszahlung der Bürgschaft verhindern/herauszögern?

Die Vertragsbedingungen vieler Kautionskassen räumen dem Mieter Einspruchsmöglichkeiten ein. Um eine Auszahlung an den Vermieter zu verhindern ist zumeist ein Gang vor Gericht notwendig. Manche Bürgschaftsbedingungen sehen z. B. indirekt die Möglichkeit von Einreden gegen die Unzulässigkeit von Verpflichtungen zu Bürgschaften auf erstes Anfordern vor. Zudem kann der Mieter den Standpunkt vertreten, es liege gar kein Grund für den Zugriff auf die Kaution vor, da keine Schäden entstanden oder Zahlungsrückstände angelaufen seien. Dies kann die Auszahlung verzögern.

Welche zusätzlichen Informationen im Vergleich zur Barkaution erhalten Vermieter?

Vermieter haben keinen Rechtsanspruch auf die Vorlage einer SCHUFA-Auskunft und können diese auch nicht selbst einholen. Kautionskassen prüfen die SCHUFA-Auskunft von Antragstellern und übernehmen in der Regel keine Bürgschaft, wenn sich in der Zahlungshistorie Negativmerkmale finden. Vermieter erhalten dadurch indirekt Informationen über das bisherige Zahlungsverhalten des Mieters und können sich – insbesondere in Kombination mit Einkommensnachweis und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – ein recht umfassendes Bild über die finanzielle Situation von Mietinteressenten machen und besonders riskante Mietverhältnisse ausschließen.

Gibt es Risiken im Hinblick auf die Rechtsprechung?

Kautionskassen sind ein auf dem deutschen Markt vergleichsweise neues Produkt, das bislang noch nicht Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung war. Es ist aber möglich, dass sich dies in den kommenden Jahren ändert. Insbesondere ist nicht auszuschließen, dass die so bezeichnete Einrede der Unzulässigkeit einer Vereinbarung über Bürgschaften auf erstes Anfordern thematisiert werden könnte. Die Rechtssicherheit eines klassischen Mietkautionskontos kann deshalb keine Kautionskasse abschließend gewährleisten.

Glossar

Bürgschaft auf erstes Anfordern

Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern ist ein durch die Rechtsprechung entwickelter Begriff für Bürgschaften, die den Bürgschaftsnehmer besonders privilegieren. Dies geschieht insbesondere durch den Verzicht auf weite Teile der bei Bürgschaften möglichen Einreden des Bürgen, etwa die Einrede der Vorausklage oder die Einrede der Anfechtbarkeit. Dadurch gelangt der Bürgschaftsnehmer schneller an Liquidität.

Bonitätsprüfung

Im Rahmen der Bonitätsprüfung wird festgestellt, ob ein Mieter den Annahmekriterien einer Kautionskasse entspricht. Die im Vorfeld von Kautionsbürgschaften durchgeführten Bonitätsprüfungen beschränken sich fast immer auf eine automatisierte SCHUFA-Abfrage. Einkommensnachweise sind dagegen nicht erforderlich.

Bürgschaftsgläubiger

Der Bürgschaftsgläubiger ist im Dreiecksverhältnis diejenige Partei, die Anspruch auf Leistungen des Bürgen besitzt, falls der Bürgschaftsnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann bzw. ein festgelegtes Ereignis eintritt. Im Zusammenhang mit Kautionskassen ist der Bürgschaftsgläubiger der Vermieter.

Bürgschaftsurkunde

Bürgschaften bedürfen gemäß den Bestimmungen des BGB der besonderen Form. Deshalb händigen Kautionskassen eine Urkunde aus, auf der die Ansprüche des Berechtigten vermerkt sind. Mieter müssen diese Urkunde Vermietern aushändigen, um ihre vertraglichen Verpflichtungen zur Leistung der Kaution zu erfüllen. Vermieter müssen die Urkunde einreichen bzw. ihren Besitz nachweisen, um Bürgschaften in Anspruch nehmen zu können. Die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde ist notwendig, um den Vertrag mit einer Kautionskasse kurzfristig zu beenden.

Enthaftungserklärung

Mit der Enthaftungserklärung erklärt der Vermieter gegenüber der Kautionskasse, im Zusammenhang mit dem verbürgten Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr geltend zu machen. Die Enthaftungserklärung ermöglicht die kurzfristige Kündigung des Vertrags mit der Kautionskasse durch den Mieter und geht zumeist mit der Rückgabe der Bürgschaftsurkunde einher.

Einreden

Dem Bürgen stehen laut Gesetz verschiedene Einreden zur Verfügung, mit denen Ansprüche des Bürgschaftsnehmers (zunächst) zurückgewiesen können. Die Einrede der Vorausklage entfällt bei selbstschuldnerischen Bürgschaften: Sie sieht vor, dass der Bürgschaftsgläubiger zunächst erfolglos in das Vermögen des Bürgschaftsnehmers vollstrecken muss, bevor der Bürge einzutreten hat. Die meisten Kautionskassen verzichten auch auf die Einrede der Anfechtbarkeit.